ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ: 8(800)200-40-10

Спрашивали? Отвечаем!



Какие сделки с недвижимостью нужно удостоверять у нотариуса?

Закон требует удостоверять нотариально:

1) сделки определенных видов, для которых нотариальная форма установлена независимо от того, какое имущество является их объектом. Например, договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

2) сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости):

  • купля-продажа, мена, дарение и иные варианты отчуждения доли;
  • ипотека (залог) доли.

Исключениями являются, например, сделки с имуществом, которое входит в состав паевого инвестиционного фонда, и сделки, по которым отчуждают земельные доли (ч. 1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости). Но учтите, что для последних Росреестр иногда требует нотариальную форму;

Подлежит ли нотариальному удостоверению договор купли-продажи недвижимости?

Договор купли-продажи недвижимости должен быть нотариально удостоверен в случаях, если имущество принадлежит несовершеннолетнему, недееспособному или гражданину с ограниченной дееспособностью, при отчуждении долей в праве общей собственности не всеми собственниками, а также при наличии соглашения сторон о нотариальном удостоверении договора.

Обоснование: Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

Нотариальному удостоверению подлежат следующие договоры купли-продажи недвижимости (п. 3 ст. 8.1, п. 2 ст. 163 ГК РФ, ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»):

— договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за исключением, в частности, сделок при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— договоры купли-продажи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности (целиком либо в доле) человеку, находящемуся под опекой (например, недееспособному), несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

— договоры купли-продажи недвижимости, стороны которых предусмотрели в соглашении обязательное нотариальное удостоверение договора.

В данных случаях несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ).

В остальных случаях действующее законодательство обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости не предусматривает. Однако такое удостоверение может быть добровольным (ст. 53 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1)).

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимого имущества позволяет избежать возможные риски, например:

— оспаривание договора купли-продажи в судебном порядке (ст. ст. 43, 54 и 55 Основ законодательства РФ о нотариате);

— отказ в госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, учитывая, что проверка законности нотариально удостоверенного договора государственным регистратором прав не осуществляется (ч. 2 ст. 59 Федерального закона N 218-ФЗ, п. 50 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017)).

С 31 июля 2019 года для заключения сделок с недвижимостью не нужно будет заверять у нотариуса:

— сделки при отчуждении или передаче в ипотеку всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— договоры с кредитными организациями об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимость.

Как отмечает Федеральная кадастровая палата, договор купли-продажи или ипотеки долей можно будет заключить в простой письменной форме, если его подпишут все долевые собственники. Нотариальный тариф платить не потребуется. По желанию правообладателей долей любую сделку, как и прежде, можно будет удостоверить у нотариуса.